Jak wybrać wykonawcę budowlanego?

Artykuł przeczytasz w 6 min

Budowa domu, ocieplanie czy remont nieruchomości to inwestycje, o których powodzeniu w największym stopniu decyduje wybór solidnej firmy budowlanej. Wybierając fachowca chcemy mieć pewność, że wykona zlecenie zgodnie z naszymi oczekiwaniami, projektem oraz przepisami prawa budowlanego. Rynek oferuje wielu wykonawców o szerokim wachlarzu usług. Nie zawsze jednak mamy świadomość jak zweryfikować rzetelność wybranej ekipy. Wiemy, że to nie lada wyzwanie, dlatego poniżej postaramy się rozwiać największe wątpliwości.

Jaki wybrać system prowadzenia prac budowlanych - gospodarczy czy zlecony?

Kompleksowy remont, czy budowa domu od fundamentów obejmują szeroki zakres pracy z różnych dziedzin, często wymagających specjalistycznej wiedzy. Nawet najbardziej polecany murarz nie wykona więźby dachowej, czy instalacji sanitarnej, bądź elektrycznej. Na każdym etapie prac musimy organizować innego fachowca oraz zaopatrzenie w potrzebne materiały. Samodzielne dbanie o przebieg prac nazywane jest systemem gospodarczym. Rozwiązanie to wymaga od inwestora dużej wiedzy na temat technologii oraz materiałów budowlanych. W tym zakresie bardzo pomocnym źródłem wiedzy jest Internet. Dodatkowo trzeba wziąć pod uwagę, że zaopatrzenie budowy na czas w materiały jest wyzwaniem logistycznym. Firma budowlana w przypadku braku materiału może naliczać postojowe, co wpłynie na wzrost kosztów oraz znacznie opóźni realizację naszych założeń. Wykonawcy korzystający z usług hurtowni budowlanych z racji dobrej, wieloletniej współpracy zazwyczaj mają możliwość zamawiania materiałów przez telefon na konkretny dzień, często z darmową dostawą. Decydując się na dostarczanie materiałów na własną rękę lub z marketu musimy się liczyć z dodatkowymi kosztami za transport a także często odległym terminem dostawy.

Drugim sposobem realizacji budowy jest system zlecony, czyli tzw. generalny wykonawca. W tym modelu, to wykonawca zorganizuje podwykonawców na wszystkie etapy budowy i dba o zaopatrzenie w materiały.

Zarówno system gospodarczy jak i zlecony ma swoje wady i zalety. Wybór systemu zależy od terminu realizacji i budżetu jaki chcemy przeznaczyć na inwestycję. Zlecenie firmie wykonawczej prac na wszystkich etapach budowy jest wygodniejsze dla inwestora. Przy tym rozwiązaniu czas ukończenia prac będzie krótszy niż w przypadku systemu gospodarczego. Warto jednak pamiętać, że polegając na generalnym wykonawcy szacunkowe koszty inwestycji mogą być wyższe nawet o kilkanaście procent.

Kiedy możemy zacząć szukać wykonawcy?

W przypadku budowy domu lub innego obiektu najlepiej rozpocząć poszukiwania dopiero po uzyskaniu dokumentacji oraz wszelkich pozwoleń przewidzianych prawem. Procedury urzędowe często długo trwają i trudno przewidzieć datę ich zakończenia. W związku z tym podpisanie umowy z firmą wykonawczą przed uzyskaniem stosownych pozwoleń, może nas narazić na koszty z tytułu odszkodowania spowodowanego niemożności podjęcia przez nią prac w ustalonym terminie. Inaczej jest jeżeli zakres prac dotyczy np. docieplenia, czy remontu mieszkania, bądź domu. W takich przypadkach od razu możemy zacząć poszukiwania fachowca.

Warto jednak mieć na uwadze, że większość firm budowlanych posiada harmonogram zleceń obejmujący kilka miesięcy. Ze względu na to poszukiwania najlepiej zacząć z dużym wyprzedzeniem. Wybór wykonawcy na koniec sezonu budowlanego (jesień, zima), bądź na jego początku (wczesna wiosna) daje nam możliwość wyboru oferty, która będzie spełniać nasze oczekiwania.

Jak i gdzie szukać rzetelnej firmy budowlanej?

Współcześnie większość firm budowlanych oferuje swoje usługi w Internecie. Można się zapoznać z ich działalnością poprzez strony internetowe, profile na mediach społecznościowych, wpisy na forach tematycznych. Nie jest jednak łatwo wirtualnie sprawdzić rzetelność wykonawcy oraz przydatność do realizacji naszej inwestycji. Mimo to Internet jest cenną bazą wykonawców, których możemy sprawdzić na podstawie realizacji, które wykonali oraz opinii inwestorów. W sieci znajdziesz także serwisy oferujące sprawdzonych wykonawców. Wystarczy, że wypełnisz krótki formularz z szczegółami zlecenia, a po wysłaniu otrzymasz dane kontaktowe do najbardziej odpowiadających zleceniu fachowców.

Jednak najlepiej zacząć rozmowy z firmami poleconymi przez rodzinę, sąsiadów, czy znajomych zwłaszcza tych ludzi, którzy mają podobne jak my wymagania, co do standardu wykonania prac budowlanych. Warto również zapytać o wykonawców w lokalnej hurtowni budowlanej. Możesz także skorzystać z portali internetowych gromadzących ludzi, którzy wykonują remont, budują dom lub mają już to przedsięwzięcie za sobą. Ich uwagi mogą być cenne, bo zawsze bezpieczniej uczyć się na błędach innych niż własnych. A przypadku inwestycji związanej z nieruchomością może to być bardzo kosztowna nauka... Pamiętajmy, że dobrze jest porozmawiać z kilkoma fachowcami, poprosić o wycenę i porównać oferty.

Jakie kryteria i sposoby przyjąć przy weryfikacji firmy budowlanej?

Bezpośrednie spotkanie pozwala przekonać się czy wykonawca potrafi nam prosto i logicznie wytłumaczyć aspekty dla nas niezrozumiałe. Ważne, żeby potrafił rozwiać różne nasze wątpliwości oraz był otwarty na nasze uwagi i propozycje. Chodzi o to, aby sprawdzić, czy będziemy potrafili się wspólnie porozumieć w czasie kilkumiesięcznej lub dłuższej współpracy. Najpewniejszym sposobem weryfikacji rzetelności firmy budowlanej jest osobista wizyta na budowach, które ostatnio zrealizowała i kontakt z inwestorami. Pozwoli to nam poznać opinie o firmie, ocenić jakość wykonanych prac, zweryfikować utrzymanie porządku, a także zobaczyć z jakich narzędzi i maszyn korzystają. Jeśli wykonawca nie ma wcześniejszego doświadczenia, gdyż wykonuje pierwszą budowę lub odmówi danych kontaktowych do poprzednich inwestorów, najlepiej zrezygnować z dalszych rozmów.

Istotnym elementem jest sprawdzenie, czy firma jest zarejestrowana jako podmiot gospodarczy. W przypadku osoby fizycznej prowadzącej działalność gospodarczą, bądź posiadającej spółkę cywilną można to samodzielnie zweryfikować na stronie Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej (CEIDG) przy pomocy NIP, REGON lub nazwy firmy. Jeżeli jest to inna spółka niż cywilna, to informacje można uzyskać w KRS, czyli Krajowym Rejestrze Sądowym. Powierzenie budowy lub dużego remontu osobie fizycznej nieprowadzącej działalności, pracującej na „czarno”, będzie tańsze, jednakże może nas narazić na kłopoty wynikające z niemożności wyegzekwowania prawnego naszych roszczeń w przypadku reklamacji z tytułu wadliwie wykonanej pracy.

Kto pomaga inwestorowi w pilnowaniu wykonywania ustaleń umowy z firmą wykonawczą?

Inwestor zgodnie z obowiązującym prawem musi zatrudnić na budowie kierownika budowy. Jest to osoba posiadająca wymagane prawem uprawnienia budowlane, a jego zadaniem jest nadzorowanie, aby firma budowlana realizowała inwestycję zgodnie z prawem budowlanym. Kierownik prowadzi także dokumentację budowy, zajmuje się kwestiami BHP. Dodatkowo jest łącznikiem między inwestorem, a firmą wykonawczą.

Ze względu na to, zaleca się, by nie był powiązany z firmą budowlaną. W przypadku, gdy inwestor zleca wybudowanie domu generalnemu wykonawcy, który ma własnego sprawdzonego kierownika budowy, zachodzi konieczność zatrudnienia inspektora nadzoru inwestorskiego. Prawo tego nie nakazuje, ale warto, żeby ktoś niezależny zadbał o interesy inwestora. Przez cały czas budowy warto robić dokumentację fotograficzną. Może być bardzo przydatna w czasie ewentualnych reklamacji, czy nieporozumień z wykonawcą.

Jak wybrać więc wykonawcę?

Wybór firmy wykonawczej to decyzja wpływająca na cały proces budowy, dlatego do jej podjęcia musimy się odpowiednio przygotować. Często o wyborze firmy budowlanej decyduje cena, co jest zrozumiałe z punktu widzenia inwestora. Jednak nie powinien to być jedyny wyznacznik, gdyż nie zawsze cena idzie w parze z jakością pracy i terminowością wykonania zadania. Trzeba brać pod uwagę pozostałe kryteria:

  1. Poszukiwania firmy wykonawczej rozpocznij sporo czasu przed planowanym terminem realizacji inwestycji, aby nie działać pod presją czasu.
  2. Jeśli to tylko możliwe to zawsze wybieraj oferty spośród poleconych ekip budowlanych przez rodzinę, znajomych, bądź sąsiadów. Warto również skorzystać z portali oferujących sprawdzonych wykonawców.
  3. Decydując się na rozmowę z potencjalnym wykonawcą, zabierz ze sobą kierownika budowy, aby wstępnie ocenił jego wiedzę budowlaną. Spotkanie pozwoli Ci też ocenić, czy jest osobą otwartą i konkretną, bo to będzie rzutować na dalszą waszą współpracę.
  4. Sprawdzaj rzetelność wykonawcy poprzez odwiedzenie zrealizowanych oraz obecnie wykonywanych budów.

Jeśli jesteś osobą zapracowaną, która nie znajdzie czasu na dopilnowanie poszczególnych etapów budowy, znalezienia wykonawców oraz zaopatrzenia budowy w materiały - zapytaj o sprawdzonych wykonawców w hurtowni budowlanej. Doradcy współpracują na co dzień z wykonawcami i z pewnością polecą najodpowiedniejszych do twoich potrzeb oraz zlecenia.