Ile kosztuje budowa domu jednorodzinnego?

Budowa domu to wielkie przedsięwzięcie nie tylko logistyczne, ale przede wszystkim finansowe. Przyszły inwestor powinien znać nie tylko przybliżony koszt całej budowy, ale też wydatki, jakie poniesie na poszczególnych jej etapach. Podstawową kwestią jest rzetelny kosztorys, uwzględniający zarówno materiał, jak i koszty robocizny. Na jakie nakłady pieniężne trzeba się przygotować i na czym można oszczędzić? Dowiesz się, czytając poniższy artykuł.

Czynniki, które mają wpływ na koszt budowy domu:

• projekt domu i technologia budowy,
• możliwości finansowe,
• świadomość najważniejszych etapów budowy,
• system budowy domu.

Wpływ projektu domu na koszty budowy

Mamy tu do wyboru dwie możliwości: możemy albo kupić gotowy projekt domu, wybierając go z tysięcy dostępnych chociażby w internecie, albo zlecić jego wykonanie pracowni architektonicznej. Zanim jednak zdecydujemy się na konkretny projekt, musimy pamiętać o zapoznaniu się z Planem Zagospodarowania Przestrzennego lub, jeśli go nie ma, Warunkami zabudowy, które określają, czy na konkretnej działce możemy wybudować dom mieszkalny i jak ma on być usytuowany na jej planie, a także parametry, takie jak maksymalny obszar i wysokość zabudowy, geometrię i kąt nachylenia dachu, szerokość elewacji frontowej, odległość budynku od granicy działki, wielkość obszaru zieleni na działce, a niekiedy nawet kolor elewacji i dachówki, aby zabudowa była spójna z istniejącym już otoczeniem. Musimy mieć świadomość tego, że jeśli kupimy projekt niespełniający tych warunków, poniesiemy dodatkowe koszty jego adaptacji, a ich wysokość uzależniona będzie od zakresu zmian. 

Oszczędzić możemy także na działce. Decydując się na projekt domu z poddaszem użytkowym lub piętrowy o takiej samej powierzchni użytkowej, co dom parterowy, sprawimy, że powierzchnia zabudowy będzie mniejsza, a to umożliwia nam zakup działki o mniejszej powierzchni, co przy wysokiej cenie za m² gruntów będzie sporą oszczędnością w skali całej inwestycji.

Bez wątpienia największy wpływ na koszt budowy domu ma wielkość i kształt jego bryły oraz zastosowane technologie. Im bardziej zwarta bryła budynku, tym mniejsze koszty jego budowy, a także eksploatacji – mniejszy koszt ogrzewania.

Kolejną rzeczą, która podnosi koszt całej inwestycji jest piwnica. W przypadku domu parterowego zwiększa go ona o około 30%, a piętrowego o około 20%. Jeżeli w projekcie uwzględnialiśmy piwnicę głównie z myślą o kotłowni, to warto to zweryfikować, ponieważ wystarczy na nią wygospodarować niewielkie pomieszczenie o powierzchni 6,5 – 8 m² (w zależności od rodzaju paliwa), co wcale nie zabierze wiele powierzchni użytkowej budynku. Musimy też zdawać sobie sprawę z tego, że wszelkie wykusze i podcienia w bryle budynku również o kilka procent zwiększają koszt budowy.

Nie bez znaczenia jest też kształt dachu. Dachy wielospadowe i z mansardami są do 30% droższe od dwuspadowych. Wynika to zarówno z wyższych kosztów robocizny związanych ze skomplikowaną konstrukcją więźby dachowej, a także materiałów (wysoka cena drewna i powierzchni do pokrycia) i dużej ilości odpadów materiału przeznaczonego na poszycie dachowe (docinanie na skosach). Co więcej, poddasze domu z takim dachem jest trudniejsze w adaptacji na cele użytkowe ze względu na dużą ilość skosów.

Podsumowując powyższe informacje, wygląda na to, że najtańszym rozwiązaniem jest budowa domu na planie prostokąta z dachem dwuspadowym. Jest to rozwiązanie, na które inwestorzy szukający oszczędności decydują się coraz częściej. I choć może nie są to najbardziej oryginalne projekty domów, to dzięki odpowiedniemu wykończeniu elewacji - np. różnorodna kolorystyka, wstawki z ceramiki, drewna lub imitacji desek, mogą nadal zachwycać atrakcyjnym i ciekawym wyglądem.

Wpływ systemu budowy na koszty realizacji inwestycji

Jak pisaliśmy już w jednym z naszym artykułów, budowę możemy realizować w systemie gospodarczym lub zleconym, czyli za pośrednictwem tzw. inwestora zastępczego. W przypadku systemu gospodarczego to inwestor sam załatwia wszelkie sprawy związanej z budową, czyli m.in. zamawia projekt, zatrudnia kierownika budowy, organizuje pozwolenia w urzędach, zamawia materiały, poszukuje wykonawców na poszczególne etapy, a także we własnym zakresie wykonuje niektóre, mniej skomplikowane prace budowlane. W zależności od zaangażowania oraz umiejętności inwestora, budując w systemie gospodarczym, możemy zaoszczędzić od 10 do nawet 30% kosztów w stosunku do realizacji budowy w systemie inwestora zastępczego.

Rzetelne oszacowanie możliwości finansowych

Wiele osób myślących o budowie domu zastanawia się czy korzystać ze środków własnych, czy, co zdarza się zdecydowanie częściej, wesprzeć się kredytem. Najważniejsze jest tu właściwe oszacowanie kosztów całej inwestycji przed rozpoczęciem prac. Nie możemy zapominać o tym, że koszt postawienia bryły domu to nie jedyny wydatek. Decydując się na dom, przy planowaniu budżetu powinniśmy również uwzględnić zakup działki, zakup projektu, koszty pozwoleń, przyłączy, kierownika budowy i oczywiście wyposażenia nowo wybudowanego budynku w meble i potrzebny sprzęt. Niezależnie od tego czy budowę będziemy realizować za pomocą własnych środków czy tych uzyskanych z kredytu, musimy być świadomi najważniejszych etapów budowy i każdy z nich skrupulatnie przeanalizować.

Najważniejsze etapy budowy domu

Jeśli chcemy precyzyjnie określić koszt budowy konkretnego domu jednorodzinnego, należy wziąć pod uwagę poszczególne etapy prac budowlanych. Są to przede wszystkim: stan surowy otwarty, stan surowy zamknięty oraz stan deweloperski. Każdy z nich określa wykonanie poszczególnych elementów konstrukcji budynku:

• stan surowy otwarty oznacza wykonanie ław fundamentowych lub płyty fundamentowej, ścian nośnych i działowych, komina, stropów, schodów oraz dachu;
• stan surowy zamknięty to zamontowanie okien, drzwi wejściowych oraz bramy garażowej;
• stan deweloperski uwzględnia wykonanie tynków zewnętrznych i wewnętrznych, ocieplenia, elewacji, instalacji wewnętrznych (prąd, gaz, kanalizacja, instalacja hydrauliczna, instalacja centralnego ogrzewania, wentylacja),  posadzek, sufitów, i parapetów (zewnętrznych i wewnętrznych).

Koszt wykonania poszczególnych etapów zależny jest od rodzaju materiałów i zastosowanej technologii. 

Wpływ wybranej technologii na koszty budowy domu

Na poziomie fundamentów mamy do wyboru ławę fundamentową, lub płytę fundamentową, a decyzja które rozwiązanie chcemy zastosować ta musi zapaść już na etapie projektowania domu. Jeżeli z kolei zdecydowaliśmy się na budowę domu energooszczędnego lub pasywnego, wówczas konieczne jest zastosowanie płyty fundamentowej, która pozwoli nam uzyskać odpowiednie parametry energetyczne budynku. Generalnie przyjmuje się zasadę, że na fundamentach - zarówno jak na jakości stali, betonu, jak i izolacji przeciwwilgociowej pionowej i poziomej - nie wolno oszczędzać, bowiem błędy popełnione na tym etapie budowy są kosztownie, trudne do naprawienia i mogą nieść za sobą przykre konsekwencje w przyszłości.

Mury możemy stawiać w technologii jedno-, dwu- lub trójwarstwowej. Najdroższym rozwiązaniem, ze względu na ilość potrzebnych materiałów, jest ściana trójwarstwowa, której koszt może być nawet kilkukrotnie wyższy od ściany jedno- lub dwuwarstwowej. O szczegółach każdego z powyższych rozwiązań oraz ich kosztach możesz przeczytać w przygotowanych przez nas poradnikach.

Ile zatem kosztuje wybudowanie domu?

To pytanie, na które nie ma jednoznacznej odpowiedzi. Koszty zależą bowiem od wszystkich wyżej wskazanych punktów - wielkości działki, kształtu bryły domu, rodzaju materiałów i technologii użytych w procesie budowy. Nie zapominajmy, że również lokalizacja inwestycji może mieć znaczący wpływ na koszt przedsięwzięcia. Mimo tych wszystkich zależnych postaraliśmy się zebrać i porównać informacje dotyczące wydatków związanych z budową domu o dwóch różnych powierzchniach.

Porównanie kosztów budowy domów o powierzchni 100m² oraz 140m²

Poniżej przedstawiamy orientacyjne zestawienie średnich kosztów budowy standardowego domu z dachem dwuspadowym.

Jak widać budowa domu to niemały wydatek, szczególnie teraz, kiedy ceny materiałów i robocizny wystrzeliły w górę w stosunku do ubiegłych lat. Do wzrostu kosztów budowy przyczyniły się przede wszystkim określone znowelizowanym prawem budowlanym niższe współczynniki przenikania ciepła dla ścian, stolarki i dachu w budynkach mieszkalnych, co spowodowało konieczność stosowania lepszych i droższych materiałów. Jeżeli nasz budżet jest ograniczony i czujemy, że koszty budowy domu mogą nas przerosnąć, to nie należy się zrażać, bowiem podchodząc do tematu budowy z głową i angażując się w poszczególne prace, małymi kroczkami jesteśmy w stanie postawić nasz wymarzony dom i skutecznie obniżyć koszty budowy.